리츠는 올랐는데 부동산 부실은 어디에 있을까

올해 미국 부동산 뉴스를 보면 서로 맞지 않는 두 소식이 함께 들려옵니다. 하나는 "리츠가 올해 꽤 올랐다"는 소식이고, 다른 하나는 "상업용 부동산 부실이 아직 안 끝났다"는 소식입니다.

리츠(REIT, 부동산투자신탁)는 여러 사람의 돈을 모아 건물에 투자하고 임대료를 나눠 주는 회사입니다. 이 리츠들을 모은 지수는 5월 말까지 미국 주식시장 평균보다 더 올랐습니다. 그런데 같은 시기 상업용 건물에 붙은 대출의 연체율은 여전히 높은 자리에 있었지요. 이상하게도 두 소식은 둘 다 사실입니다.

오늘은 리츠 주가와 부동산 부실이 왜 따로 움직이는지, 그리고 싸게 나온 부동산을 어떻게 봐야 하는지 풀어 보겠습니다.

한눈에 보기
리츠 지수 : 5월 말까지 13.2% 상승, 미국 주식시장 전체(11.5%)보다 강함
대출 연체율 : 상업용 부동산 담보증권 7.55%, 오피스는 11.53%
금리 : 주요 중앙은행은 동결하거나 올림, 인하는 멀어짐
엇갈린 업종 : 데이터센터는 강하고 오피스는 약함
한 줄 결론 : 오른 건 리츠 지수, 아픈 건 특정 건물과 그 대출

리츠 지수는 시장보다 잘 버텼다

미국 리츠협회(Nareit) 집계로 FTSE Nareit 전체 지분형 리츠 지수는 5월 말까지 연초보다 13.2% 올랐습니다. 같은 기간 다우존스 미국 전체 주식시장 지수는 11.5%, Russell 1000 지수는 10.9% 올랐으니 시장보다 나은 성적이지요.

부동산 업종별로도 모두 플러스였습니다. 가장 많이 오른 건 데이터센터 리츠로 37.1%였습니다. AI 인프라 투자가 데이터센터 수요를 끌어올린 덕이 컸구요.

그러니 '리츠가 무너지고 있다'는 말은 숫자와 맞지 않습니다. 적어도 상장 리츠 전체로 보면 그렇습니다.

부실은 대출과 건물 쪽에 몰려 있다

부실이 보이는 곳은 상업용 부동산 담보대출입니다. 개별 건물에 붙은 대출을 묶어 증권으로 판 것을 상업용 부동산 담보부증권(CMBS)이라고 하는데, 부동산 데이터 업체 Trepp 집계로 5월 CMBS 연체율은 7.55%였습니다. 1년 전 7.08%보다 높은 숫자지요.

업종별로는 오피스가 11.53%로 가장 높았습니다. 전달보다 조금 내려오긴 했지만, 대출 열 건 중 한 건 넘게 제때 갚지 못하고 있다는 뜻입니다.

오피스만의 일도 아닙니다. 5월엔 물류창고 같은 산업용 부동산 연체율이 1.31%로 가장 크게 올랐고, 상가(리테일)도 6.61%로 올랐습니다. 반대로 임대 아파트와 호텔은 내려왔구요. 같은 '부동산'이라는 이름 아래서도 사정이 업종마다 크게 다른 겁니다.

리츠 지수와 연체율이 따로 노는 이유도 여기에 있습니다. CMBS는 문제 있는 건물이 늘면 바로 연체율에 잡히지만, 리츠 지수는 데이터센터처럼 수요가 강한 업종이 위로 끌어올릴 수 있거든요.

금리가 내려가도 당장 풀리지 않는 이유

몇 년 전 낮은 금리로 빌린 대출이 만기를 맞으면, 건물주는 지금 금리로 다시 빌리거나 건물을 팔아야 합니다. 그 사이 건물 가치가 떨어졌다면 다시 빌리는 것 자체가 막히구요.

금리 인하는 앞으로 빌릴 돈에 도움이 될 뿐, 다음 분기에 돌아오는 만기를 없애 주지는 않습니다. 게다가 그 인하마저 멀어졌습니다. 2026년 6월 유럽중앙은행(ECB)은 오히려 금리를 0.25%포인트 올렸고, 미국 연방준비제도(Fed)는 3.50~3.75%에서 동결하면서 인상 가능성까지 열어 뒀습니다. 스위스와 영국 중앙은행도 동결, 일본은행은 인상이었지요. 다들 완화가 아니라 긴축 쪽에서 기다리는 국면입니다.

부실 거래의 기회는 대개 이 지점에서 생깁니다. 급하게 팔아야 하는 쪽과 현금을 쥔 쪽이 만나는 자리지요.

그렇다면 많이 빠진 부동산은 기회일까?

여기까지 보면 '가격이 크게 깎인 오피스를 골라 담으면 되겠다'는 생각이 들 수 있습니다. 그런데 싸다는 것과 부실하다는 건 같은 말이 아닙니다.

싸다는 건 모두가 이미 알아챘다는 뜻이고, 부실하다는 건 시장이 아직 그 자산의 값을 다시 매기는 중이라는 뜻입니다. 그 과정에서 일부는 가치 함정, 쉽게 말해 싸 보여서 샀는데 계속 싸지는 자산이 됩니다.

집을 사 본 분이라면 감이 오실 겁니다. 급매로 나온 집과 하자 있는 집은 둘 다 시세보다 싸게 나옵니다. 다른 건 집주인 사정이 급한 건지, 집 자체에 문제가 있는 건지지요.

하자 쪽의 대표는 재택·혼합 근무가 자리 잡으면서 빈 사무실이 쉽게 채워지지 않는 오피스입니다. 이런 문제는 대출을 싸게 산다고 사라지지 않습니다. 반대로 급매 쪽은 건물 수요는 살아 있는데 만기가 몰렸거나 너무 많이 빌린 경우입니다. 이런 건물은 주인이 바뀌고 빚이 정리되는 것만으로 다시 굴러갈 수 있지요.

데이터센터 리츠는 아예 다른 길을 걷고 있습니다. AI 인프라 투자가 수요를 받쳐 주니 싸게 나올 이유가 없고, 오히려 올해 가장 많이 올랐지요. 다만 많이 오른 만큼 기대도 가격에 많이 들어가 있어서, 수요가 강하다는 사실만으로 지금 가격이 싸다고 말하기는 어렵습니다.

정리하면

올해 미국 리츠 지수가 오른 것과 상업용 부동산 부실이 이어지는 건 서로 모순이 아닙니다. 지수는 데이터센터 같은 강한 업종이 끌어올렸고, 부실은 오피스를 중심으로 특정 건물과 그 대출에 몰려 있습니다. 금리 인하가 멀어진 만큼 만기를 맞는 대출의 압박도 당분간 이어질 가능성이 큽니다.

부실 거래를 직접 다루기 어려운 개인 투자자라면 두 가지만 보면 됩니다. 언제, 얼마의 빚이 돌아오는지, 그리고 그 건물에 실제 수요가 있는지입니다. 금리 뉴스보다 이 두 가지가 먼저입니다.

바닥을 맞출 필요는 없습니다. 의미 있는 기회는 기적 같은 재대출을 바라는 자산이 아니라, 건물에 실제 미래가 있는 곳에서 나옵니다.

앞으로 확인할 것

🔸 오피스 연체율 — 11.53%에서 계속 내려오는지, 다시 오르는지

🔸 산업용과 상가의 연체율 — 5월에 오른 흐름이 한 달로 끝나는지, 새 부실 업종으로 번지는지

🔸 미국 금리 결정 — Fed가 동결을 이어 가는지, 열어 둔 인상 가능성이 현실이 되는지